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¿Qué ha pasado con los gastos hipotecarios?

¿Qué ha pasado con los gastos hipotecarios? El Tribunal Supremo emitió hace dos días una Sentencia que puede suponer una oportunidad para que cientos de miles de afectados por las cláusulas abusivas recuperen parte de su dinero.

Dada la trascendencia de la resolución, queremos preparar un monotemático, para que estés plenamente informado de qué ha pasado con los gastos hipotecarios y si tienes posibilidades de reclamar las cláusulas abusivas. Por tanto, estate atent@ a nuestras actualizaciones a lo largo de estos días.

¡Última hora!

El Tribunal Supremo ha emitido una nota informativa donde indica que pretende revisar este fallo. Más información en este artículo sobre la suspensión de la Sentencia de IAJD.

La reclamación por cláusulas abusivas: años de lucha judicial

Los bancos y entidades financieras son muy poderosos. Eso hace que los consumidores tengan ciertas dificultades a la hora de defenderse, incluso cuando actúan por medio de colectividades y asociaciones de afectados. Sin embargo, aunque la justicia es lenta, también es efectiva.

Desde hace años, los clientes afectados por cláusulas abusivas de los préstamos hipotecarios vienen reclamando al banco. Ahora, un pronunciamiento del Tribunal Supremo desploma las acciones de los principales bancos en el Ibex 35. Para saber la relación entre ambos eventos debes conocer qué ha pasado con los gastos hipotecarios a lo largo de estos últimos cinco años. Historia que resumimos aquí.

El inicio del conflicto

Aunque estamos acostumbrados a los abusos bancarios, el estallido de la crisis y el tener que apretarse el cinturón condujo a muchas personas a reclamar sus tropelías. La batalla judicial condujo al pronunciamiento de la histórica Sentencia 705/2015.

Aunque hay Sentencias previas, señalo esta porque determinó la abusividad de la cláusula suelo y abrió las puertas a la reclamación de la cláusula de gastos. Así, hizo que muchos afectados por esta y otras cláusulas abusivas saltaran a la vía judicial, para reclamar lo que era suyo.

El pronunciamiento fue tan revolucionario que muchos despachos y bufetes de abogados se especializaron en este tipo de reclamaciones. De hecho, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) también especializó juzgados en reclamaciones por cláusulas abusivas.

El papel de los juzgados especializados en cláusulas abusivas

El CGPJ aprobó el 25 de mayo de 2017 la especialización de ciertos juzgados para que se dedicaran únicamente a las cláusulas abusivas. Esta especialización durará, al menos, hasta el final del presente año. Y con noticias como la que traemos hoy, es previsible que se prorrogue mucho más.

A fecha de 8 de junio de 2018, el número de asuntos que estos juzgados había resuelto ascendía a 22.899 Sentencias, siendo el 97,6 % de las mismas favorables al consumidor. Lo que puede ofrecerte una idea de la magnitud que alcanzan las operaciones bancarias abusivas.

Las cláusulas más litigiosas son:

  • Suelo.
  • Vencimiento anticipado.
  • Intereses moratorios.
  • Gastos de formalización de hipoteca.
  • Hipoteca en divisa o multidivisa.
  • IRPH.
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La situación tras la STS 705/2015

Como digo, la Sentencia 705/2015 es fundamental para saber qué ha pasado con los gastos hipotecarios. Y es que declaró la nulidad de la cláusula suelo apoyándose en un pronunciamiento previo (la STS , de 9 de mayo de 2013) y, por tanto, lo confirmó.

La Sala concretó:

  • Las implicaciones del control de transparencia.
  • Y las consecuencias de la abusividad de una cláusula hipotecaria.

Respecto a la cláusula de gastos hipotecarios, cuya doctrina de referencia motivó este artículo, la STS n.º 705/2015 dijo:

  1. Que el artículo 89.3 de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGCU) determinaba la abusividad de las cláusulas que transmitieran sobre el usuario:
    1. Errores administrativos o de gestión.
    2. Derivados de la preparación de una titulación.
    3. Cargas tributarias cuyo sujeto pasivo fuera el empresario.
    4. Costes de servicios no solicitados.
    5. Incrementos de valor por servicios no susceptibles de ser rechazados.
  2. Que los aranceles notariales y del registrador debería pagarlos quien solicita el servicio o se beneficia de la inscripción.
  3. Que el interés principal en la inscripción del préstamo hipotecario lo ostenta el banco. Y ello porque a tenor del art. 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) esta inscripción le permite instar la ejecución especial. De modo que la cláusula no establece reciprocidad alguna, sino un desequilibrio cuyo único beneficiario es el prestamista.
  4. Que este proceder cae en la concepción de “desequilibrio relevante” que determina la nulidad de la cláusula a tenor del art. 89.2 TRLGCU.

Esto determinaba la nulidad de la cláusula suelo, lo que motivó a muchos afectados por la misma para acudir a los tribunales.

En particular, la observación tributaria de la STS 705/2015

El artículo 8 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados determina que el obligado al pago del impuesto en el caso de constitución de derechos reales (como lo es una hipoteca) es aquel a cuyo favor se realiza el acto. Aunque luego señala al prestatario como obligado, el art. 28 de la misma ley señala como sujeto pasivo al adquiriente del derecho y, en su defecto, a quien inste el documento notarial.

A tenor de este artículo, observó el Tribunal Supremo que el prestamista debía participar en el devengo de los tributos derivados del préstamo. De hecho, basándose en un pronunciamiento anterior (STS n.º 842/2011, de 25 de noviembre) recordó que imputar en exclusiva al consumidor los impuestos de una operación es una práctica abusiva.

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Las consecuencias de esta Sentencia

Evidentemente, las consecuencias de este pronunciamiento fueron que una marea de afectados por las cláusulas abusivas acudió a los Tribunales. Sin embargo, pronto se dieron cuenta de que la resolución de su conflicto dependía principalmente de la sede en que se encontraran.

Los Juzgados se pronunciaban en sentidos contradictorios, y aunque tenían poco problema en declarar la nulidad de la cláusula, muchos fueron reticentes a condenar al banco a devolver lo debido al consumidor. Así, hubo juzgadores que condenaron a la devolución de todo lo indebidamente pagado, mientras otros solo mandaban reintegrar parte y algunos dejaban los haberes del perjudicado en manos del banco.

Los conceptos más pacíficos

Ciertos conceptos resultaron más fácilmente recuperables que otros. Entre ellos:

  • Aranceles y gastos de notaría y registro. Incluían los gastos de tramitación, y la partida más importante era la correspondiente a la escritura del préstamo, así como a su inscripción en el Registro. La doctrina no entendía que debiera hacerse cargo de los mismos el banco, sino que atribuírselos íntegramente al consumidor generaba un desequilibrio relevante, lo que daba acceso a la anulación por abusividad.
  • Gastos de gestoría. Esta partida nunca fue nítidamente delimitada. Desde luego, incluía gastos correspondientes a la preparación de las escrituras, así como su tramitación. Sin embargo, la indeterminación de su contenido fue lo que introdujo la nulidad en la cláusula.
  • Gastos procesales. Por increíble que parezca, muchas cláusulas de gastos incluyen la atribución al cliente de los gastos de asistencia letrada y representación. Evidentemente, el banco no tiene ninguna facultad al respecto, toda vez que es la legislación procesal la que determina el reparto de las costas procesales.
  • Otros gastos indeterminados. Era relativamente frecuente introducir entre ellos los gastos de correspondencia. Huelga decir que, sin explicar para qué se iba a utilizar ésta ni cuántas veces ni estipular un techo, el concepto era absolutamente indeterminado. Por tanto también quedó fuera de la cláusula en un momento temprano.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

El principal problema al reclamar la cláusula de gastos fue que muchos juzgados y tribunales se negaron a devolver el IAJD. Esta era la partida más cuantiosa. Se calcula que por cada 100.000 euros de hipoteca, podría alcanzar entre 500 y 2.00 euros. Sin embargo, en los casos en los que he intervenido ha bajado rara vez de los 1.000 euros y ha superado muy frecuentemente los 3.000.

Consecuencias de la inseguridad jurídica

El resultado de esta disparidad de pronunciamientos fue que los afectados por las cláusulas abusivas tuvieron que decidir si reclamar la totalidad de lo debido o limitarse a las cantidades más pacíficas, para conseguir una condena en costas que les librara de pagar los costes procesales.

Durante mucho tiempo se esperó un nuevo pronunciamiento del Tribunal Supremo, que sentara la doctrina. Yo recuerdo perfectamente el varapalo que nos llevamos en Valencia cuando nuestra Audiencia denegó la restitución del IAJD a los perjudicados. Meses de trabajo se fueron a la basura, y todos quedamos pendientes de que el Supremo se pronunciara de nuevo, devolviendo a los consumidores el derecho de recuperar lo que era suyo.

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El siguiente pronunciamiento del Tribunal Supremo: las SSTS n.º 147/2018 y n.º 148/2018

En febrero de 2018 se nos empezó a sugerir que el Tribunal Supremo se iba a manifestar en contra de condenar a los bancos a devolver el IAJD. Lo cual era incoherente con la STS n.º 705/2015, que hemos analizado más arriba, y con todos los pronunciamientos citados en esta.

Sin embargo, la tensión se resolvió el 15 de marzo, momento en que el Tribunal Supremo emitió dos fallos dejando de lado a los consumidores. Se trata de la STS n.º 147/2018, de 15 de marzo y la STS n.º 148/2018, de 15 de marzo, que inauguraron el nudo de nuestra historia sobre “qué ha pasado con los gastos hipotecarios”.

Qué ha pasado con los gastos hipotecarios tras estos pronunciamientos

Los dos pronunciamientos siguieron el mismo razonamiento jurídico, limitándose a examinar si los bancos debían o no devolver el IAJD a los consumidores. En este sentido, la Sala realizó una lectura literal del giro “en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza […] es sujeto pasivo […] el prestatario”.

Para apoyar su posición se asentó en una batería de Sentencias emitidas por la Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, a través de las cuales la Sala se convenció de que el sujeto pasivo era el prestatario. El argumento se copió y pegó en las dos Sentencias del 15 de marzo.

Consecuencias de la nueva doctrina

Evidentemente, esta nueva doctrina frenó a muchos perjudicados por la cláusula de gastos. Además, las cantidades reclamadas tendieron a ser más conservadoras, limitándose a abarcar lo indebidamente abonado en concepto de gastos de notaría, registro y gestoría.

Aunque muchos despachos especializados siguieron tratando de captar clientes, los perjudicados por las cláusulas abusivas veían cómo se desvanecía la posibilidad de recuperar su partida más cuantiosa: el IAJD.

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Una nueva vuelta de rosca: la STS 1505/2018

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha vuelto a dar una vuelta al asunto en su STS n.º 1505/2018, de 16 de octubre. Este reciente pronunciamiento atribuye a los bancos la obligación de cargar con el IAJD, como informamos minutos después de conocer la noticia.

El pronunciamiento es conflictivo por la inseguridad jurídica que denota. Pero ha sido bien recibido por los cientos de miles de afectados, que ven en la nueva posición del Supremo la posibilidad de recuperar lo que perdieron en concepto del IAJD. Las primeras consecuencias no se han hecho esperar, en forma de derrumbes de las cotizaciones de los bancos en bolsa.

Aquí tienes un comentario del último fallo del Supremo en materia de IAJD, para cerrar nuestra crónica de qué ha pasado con los gastos hipotecarios.

Adrián Garzón Ximénez

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